如今98岁的李嘉诚已经很少在公开场合谈论房市了，但是他对房地产的看法，其实一直没有真正离开过人们的视线，反而一直埋藏在那十年没有变的核心思维中，隐藏在家族接班人或代言人的最新言论里以及实际布局中。

李泽钜作为接班人，之前发出的信号和他带领团队实地调研的举动，依旧是普通人了解房地产走势时的重要参考依据。特别是他对大湾区重点地区资产的明确表态，再加上团队频繁出现在深圳前海、蛇口、福田等核心地段调研的场景，让人很明显地感受到，这个在地产行业耕耘了几十年的家族，对楼市的看法依旧延续着李嘉诚当年的核心思路。

跟2018年李嘉诚那句“炒房者要高度谨慎”的提醒相比，现在更多的是对核心区域长远价值的坚信。这位深谙楼市周期的老人，也曾在过去的判断中，再次提到未来房价的根本规律，答案从不在单纯的涨跌数字，而是在更本质的市场逻辑里。

懂李嘉诚的人都知道，他从不在市场上乱喊空话，他的所有判断都体现在实际操作上。1967年香港社会动荡，地价一下子跌了60%，外资和本地商家都纷纷抛售离场，他则拿着做塑胶花积攒的钱逆势买入土地和物业，既打下了地产帝国的基础，也确立了“低买高卖、囤地增值”的核心策略。

2013年内地楼市热得不得了，大家都在谈着买房能赚大钱，他却悄悄停了停脚步，大量收缩拿地规模，还陆续出售了广州西城都荟、上海东方汇经中心等几个重点项目。那时王石直呼，这是提醒市场的小心信号。到了2018年，他更是直截了当地指出，房子的根本还是为了居住，行业即将迎来大变革，靠高杠杆扩张的开发商日子难过了。

之前有一次公开表态时，他又提到未来房价涨跌的规律，始终围绕着供需关系和经济的基本面来分析。早在2016年，他就直言，香港房价上下浮动10%是正常的，关键还是看买房的人数和开发量的平衡，有真正的需求和经济景气，房价才有基础。这话放到内地楼市，其实也是同样的道理。

2021年，他通过身边人的消息放出“山雨欲来风满楼”的预言，说楼市会经历五年的大调整。实际上，这几年的市场走向，正好验证了他这番话。到了2023到2024年，李家的动作更是直白：用7.6折的价格甩卖北京御翠园的项目，清仓大湾区非核心地段的普通住宅，几乎把内地非核心地产的布局全部清零，只留下一点点核心商业项目。

不过，另一方面，他在2021年花了102.8亿港元，成功拿下了香港启德的优质住宅地块。这种一边大规模抛售，一边坚持持有的做法，把他的楼市思路说得清清楚楚：房地产业可不是一刀切的买卖，核心位置的价值和非核心区域的风险，本来就是两码事。

李泽钜在长和的业绩发布会上表态，基本延续了李嘉诚一贯的理念。他直言：“大湾区，特别是香港和深圳核心地段的资产，长期价值是不用怀疑的。”他还补充说，只要项目的回报合理，集团一定会积极布局，核心还是李嘉诚几十年来一直强调的“地段、地段、还是地段”。

李家的房地产操盘多年，核心套路从未变过：坚持低价入手，高价卖出，绝不图最后一毛钱；把“用90%的时间考虑失败”深埋心底，务必留足现金流，坚决抵制高杠杆；相信房价最终还是由真实居住需求和经济基础来决定，反对任何炒房行为；只盯那些人口不断流入、产业实力雄厚的核心地段，非核心地带绝不轻手。

沿袭多年来一直坚持的核心思路，再结合中指研究院关于2026年楼市发展趋势的权威数据，大家最关心的问题也就很明确了：手上这套价值100万的房子，五年后到底能值多少钱？

这份报告对房价的预测跟李家的布局方向挺契合的：在一线城市的核心区域，优质房源每年的复合增值率大约是4.7%；二线城市的主城区，年均增长大概在2.1%；至于三四线城市，呢，分两种情况，主城的小幅上涨，年平均也就0.3%左右；而那些产业单一、人口不断流失的远郊地区，房价则每年大概缩水1%左右。

只用个简单的算术就能明白差别：一线城市的核心地段，100万的房子按4.7%的复利增长算，五年之后大概是125万；二线城市的核心区域，100万的房产，五年后差不多是110万；而三四线城市的偏远郊区普通房屋，五年后很可能会降到95万左右。

这只是市场平均水平的估算，实际上每套房子之间差异挺大的，市场上的案例早已证明了这一点。比如深圳南山前海的核心小区，即使整个楼市在调整期，房价依旧保持上涨状态，有些优质的新房五年涨幅超过25%，年平均复利大约在4.5%，几乎和市场平均差不多，100万的房子现在已经值超过125万啦。

在一线城市里，北京的通州一些偏远的郊区小区，由于产业发展和人口集聚不够，五年下来房价至少跌了15%，当年买100万的房子，现在挂到85万都难有人要。

在二线城市当中，成都高新区的核心房源，凭借扎实的产业基础和不断增长的人口支撑，轻松领跑整体市场；而东北某个三四线城市的老城区，新房销售缓慢，二手房挂牌量居高不下，一百万元的房子挂到八十万都少有人关注。这些实际情况，归根到底都是产业、经济和人口流向带来的结果，也正是李嘉诚判断房价的关键依据。

有些人在网上说房子以后会一文不值，这太过偏激，也不符合市场的正常发展节奏。新房的土地出让金、建材和人工费用都在稳步上涨，开发商不可能亏本做买卖。看看全球的情况，东京、伦敦、纽约这些城市，即便经历了大幅度的调整，非核心区域的房产也会跌得一塌糊涂，但那些核心地段，最终都还是会回到它们真正的价值本身。

李嘉诚的厉害之处，不在于能准确把握房价的涨跌数字，而是坚持一种反向思维的底层逻辑。市场一片狂热，大家都在追捧房产的时候，他选择悄悄退出，把高位资产都变现了；当市场开始筑底，很多人还在犹豫是否唱空，他反而拿出真金白银，布局核心区域。从1967年逆势抄底，到2017年以402亿港元出售中环中心75%的权益，再到如今不断调研大湾区的核心板块，每一次操作都是真金白银的投入，比起空谈预判来得更踏实、更有说服力。

对于一般人来说，李嘉诚的房价判断并不是在教大家怎么靠炒房发财，而是提供最实在的市场参考。自住的话，还是得量力而行，优先考虑核心城市的核心地段，既要居住舒服，又要资产抗跌，足够了；要是想把房子作为投资，就别碰三四线的远郊项目、旅游地产什么的，远离那些没有真正居住需求的炒作盘，否则很可能会赔了夫人又折兵。

归根结底，100万的房子五年后值多少钱，没有定论。不过可以确定的是，房地产整体上涨的时期早就一去不复返了，未来的房产会愈发回归它的居住属性。

有产业支撑、人口聚集、地段优越的房子，才能保障它的价值不减；缺少实际需求支撑的房产，迟早会被市场淘汰。挑选对的城市和板块，比盲目跟风买房，重要了不知多少倍。